マンション購入(新築偏2)

続きです。

ゼネコン

スーパーゼネコン5社(鹿島、大成、大林、竹中、清水)が施工したマンションが、品質管理体制がしっかりしていて安心できると思います。数年前には、建設途中で不具合が発見されたマンションを解体して、作り直したところも有りましたね。体力があるから出来るのですね。
スーパーゼネコン以下の準大手、中堅ゼネコンでも、今は品質管理体制が整っているし、東京都内の工事であれば構造に関しては都の監理がしっかりしているので大丈夫です。
しかし、スーパーでも地方の中小ゼネコンでも工事現場を束ねているのは工事所長なわけで、この人がしっかりしていないと工事自体がグタグタになってしまいます。この現場所長をささえるのが、工事係という一般社員であり、専門工事会社になります。まあ、オーケストラと一緒ですね。
所長なり専門工事業者を工事中であれば知ることができますが、あまり気にしないで大丈夫だと思います。たいていの場合は、ぐちゃぐちゃになる前に会社の方で対処しますので。

価格と維持管理費用

マンションの1住戸販売価格の基本は、

土地代+開発費+設計費+建築費+デベロッパーの経費=総事業費

を1住戸の専有面積の割合で割ったものになります。
同じ仕様の3LDK(80㎡)の住戸でも、先ずは土地代が違うので都内のど真ん中のマンションと都心から2時間離れた土地のマンションでは価格も大きく変わります。
購入したら今度は管理費と修繕積立金が毎月徴収されます。
管理費には、マンションを維持管理するために必要な費用が、これも専有面積に応じた金額が徴収されます。
最近は、住戸数の多いマンションではコンセルジュを置いたりしていますが、これの費用も管理費に含まれています。逆に住戸数の少ないマンションですと1住戸からあまり高額な徴収は出来ない為、管理人が常駐でなかったり、場合によってはおいていない場合もあります。
修繕積立金はマンションの不具合を直したり、大規模修繕工事を行うために積み立てているお金です。
9階建て、約50世帯が入っている外壁タイルのマンションですと、今の価格で2,000万円から3,000万円位かかります。1所帯月5,000円の積立金で大規模修繕を行う築12年目で大体3,600万円は貯まる予定なのですが、通常はこんなに貯まっていません。なぜかと言うと、エレベーターや機械駐車機の維持メンテ費用などで毎年消費され、植栽の手入れなどの管理費で本来負担するものが、修繕積立金から補填されたりして予定通りには貯蓄できていないのが実情です。
修繕積立金は基本的に管理組合で管理を行うものですが、素人ではわからないと管理会社に任せっぱなしでは大変なことになりますので注意して下さい。

つづく

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